Eksperci

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów[1], z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Zmiana ta, mając na uwadze konstrukcję podatku od nieruchomości, wywołała określone konsekwencje w obszarze tego świadczenia. Związane są one zarówno z obowiązkami podatników, jak i organów podatkowych. Celem opracowania jest syntetyczne przedstawienie tych kwestii.

1. Zakres przekształcenia

Podstawową z punktu widzenia opodatkowania kwestią jest to, że przekształcenie, które nastąpiło z dniem 1 stycznia 2019 r. nie wymaga, co do zasady, spełnienia żadnych dodatkowych warunków (uiszczenia opłaty czy wpisu w księdze wieczystej).[...]

Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków prawa własności będzie stanowiło zaświadczenie wydane przez właściwe organy reprezentujące dotychczasowego właściciela (art. 4 ustawy o przekształceniu). Wpis w księdze lub ewidencji nie będzie miał jednak charakteru konstytutywnego, gdyż jak już wskazano, przekształcenie nastąpiło z mocy prawa z początkiem 2019 r. Od tej zasady będzie istniał wyjątek, gdy na gruntach znajdują się również inne budynki niż wymienione w art. 1 ust. 2 ustawy. Przepis ten wskazuje, jakie kategorie gruntów należy uznać za objęte przekształceniem. [...]

Ponadto zauważyć należy, iż data przekształcenia jest przesunięta, gdy na gruncie pozostającym w użytkowaniu wieczystym dopiero będzie oddany do użytkowania budynek mieszkalny.[...]

2. Przekształcenie a obowiązki nowego właściciela

            Z punktu widzenia podatku od nieruchomości, którym ze względu na przedmiot przekształcenia co do zasady będą objęte grunty[1], zasadnicze znaczenie ma zmiana tytułu prawnego, z którym ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych[2] wiąże obowiązek podatkowym. Tytuły te wskazano w art. 3 ust. 1 u.p.o.l. - podatnikiem może być zarówno wieczysty użytkownik, jak i właściciel. Zatem przekształcenie wieczystego użytkowania w prawo własności w praktyce będzie skutkowało tym, że co do zasady, do końca 2018 r. obowiązek podatkowy obciążał użytkownika wieczystego a od 1 stycznia 2019 r. właściciela. Będą to jednak te same podmioty. W przypadku podatników innych niż osoby fizyczne, które wykazują podatek w deklaracji składanej do końca stycznia, w stosownym formularzu określonym przez właściwą radę gminy powołają więc one nowy tytuł do władania przedmiotem opodatkowania (własność/współwłasność). [...]

W przypadku przekształcenia wygasa obowiązek podatkowy obciążający wieczystego użytkownika a powstanie on wobec właściciela. Z tego powodu zasadne jest stwierdzenie, że nowy właściciel powinien złożyć informację na podatek od nieruchomości w ustawowym terminie 14 dni od przekształcenia prawa wieczystego użytkowania. Przyjęcie takiego poglądu ma głębokie uzasadnienie, gdy uwzględni się fakt, iż informacja stanowi podstawę do wymiaru podatku, a zatem brak jej aktualizacji mógłby prowadzić do tego, że w decyzji wymiarowej na 2019 r. organ podatkowy, tak jak w latach ubiegłych, wskazywałby na użytkownika wieczystego zamiast właściciela. Kluczowe w kontekście obowiązku złożenia nowej informacji jest też to, że nie w każdym przypadku prawo wieczystego użytkowania ulega przekształceniu w prawo własności, a zatem organ podatkowy nie może z założenia w decyzjach wymiarowych zamienić tytułu prawnego do władania przedmiotem opodatkowania. Bez złożonej informacji organ sam musiałby analizować, czy sytuacja określona art. 1 ustawy o przekształceniu miała miejsce, a więc w szczególności musiałby weryfikować rodzaj zabudowy na gruncie. [...]

3. Przekształcenie a coroczny wymiar podatku od nieruchomości

            Poza sporem pozostaje to, że w decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego należy wskazać jej podstawę prawną, którą jest m.in. art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wskazujący na tytuły z posiadaniem których wiąże się obowiązek podatkowy.[...]

Jeżeli jednak podatnik informacji nie złoży, to wymiar podatku od nieruchomości za 2019 r. będzie musiał być poprzedzony uprzednim wszczęciem postępowania z urzędu stosownym postanowieniem.[1] Obowiązek wydania takiego postanowienia, zgodnie z art. 165 § 5 pkt 1 o.p. nie występuje w przypadku ustalenia zobowiązań podatkowych, które zgodnie z odrębnymi przepisami ustalane są corocznie, ale tylko wtedy, gdy stan faktyczny, na podstawie którego ustalono wysokość zobowiązania podatkowego za poprzedni okres, nie uległ zmianie. Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności jest zdarzeniem, które związane jest z podatkowoprawnym stanem faktycznym, który decyduje o opodatkowaniu. Zatem należy przyjąć, że takie przekształcenie nie umożliwia skorzystania z dobrodziejstwa wskazanego art. 165 § 5 pkt 1 o.p. [...]

Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności będzie miało wpływ na tegoroczny wymiar podatku od nieruchomości. Kluczowe dla sprawnego przeprowadzenia tego wymiaru jest wyegzekwowanie od podatników, którzy stali się właścicielami, złożenia informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Obowiązek złożenia takiej informacji należy wywieść z art. 6 ust. 6 u.p.o.l. Złożona informacja pozwoli na wydanie i doręczenie decyzji, w której będzie uwzględniony fakt, iż podatnik nie jest już wieczystym użytkownikiem a właścicielem. Natomiast, gdy nowa informacja nie będzie złożona, organ podatkowy będzie mógł wydać decyzję dopiero po formalnym wszczęciu postępowania stosownym postanowieniem i po uprzednim wyznaczeniu terminu, o którym mowa w art. 200 § 1 o.p.

[1] Zgodnie z poglądem prawnym wyrażonym w wyroku NSA z dnia 11 marca 2010 r. (I FSK 1961/08), LEX nr 593783, brak wydania postanowienia o wszczęciu postępowania z urzędu stanowi uchybienie formalne, które może mieć wpływ na wynik sprawy.

[1] Chociaż oczywiście nie można wykluczyć sytuacji, w których grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym będzie posiadał klasyfikację właściwą dla podatku rolnego czy nawet leśnego. Poczynione w tekście rozważania w tym przypadku będą stosowane odpowiednio również w zakresie tych podatków.

[2] Tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r. poz. 1445 ze zm. - dalej zwana u.p.o.l.

[1] Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 - dalej zwana ustawą o przekształceniu.